Kentsel dönüşümde hızlı ve başarılı sonuç almanın yolu doğru sözleşmeden geçiyor

Marmara Denizi Silivri açıklarında meydana gelen 6,2 büyüklüğündeki deprem, İstanbul'da meydana gelebilecek büyük yıkımı yeniden gündeme getirirken kentsel dönüşümle riskli binaların yenilenmesinin önemini bir kez daha hatırlattı.

Kentsel dönüşüm sürecinin hukuki boyutları konusunda açıklamada bulunan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, bu sürece giren ev sahiplerinin önce belediyeye giderek imar durumunu öğrenmeleri, ardından uzman kişiyle yeni binanın maliyeti üzerine hesaplama yapmaları gerektiğini söyledi.

"Yarısı Bizden" Kampanyası kapsamında sunulan 100 bin lira kira yardımı, 700 bin lira hibe ve 700 bin lira kredi desteğinin iyi değerlendirilmesi gerektiğini belirten Öngören, sözleşme yapılmadan önce müteahhitle temel konularda mutabakata varılmasının ardından, bunun yazılı hale getirilmesi ve sürecin mutlaka uzman avukat aracılığıyla yazılı inşaat sözleşmesiyle desteklenmesi gerektiğini kaydetti.

Öngören, binadaki arsa paylarının yüzde 51'ini temsil eden daire sahiplerinin anlaşması durumunda dönüşümün bu anlaşma çerçevesinde gerçekleştirilebileceğini anlattı.

Hak sahipleri arasında anlaşmayı kabul etmeyenler için yürütülecek sürece ilişkin Öngören, şu bilgileri paylaştı:

"Binadaki 8 daire anlaşmış ve 2 daire bu anlaşmaya katılmıyorsa bu muhalif kişilerin daireleri belediyeler tarafından 3. kişilere satılarak yeni maliklerin de sözleşmeye katılmasıyla dönüşüm gerçekleşir. Devlet, maliklere yardımcı olarak varsa anlaşmayanların paylarının ya paydaşlara veya üçüncü kişilere satışını organize eder, çoğunluğun kararına katılmayan arsa sahibinin payı satılıncaya kadar satış işlemini tekrarlar. Muhalifin payı satılmazsa bu payı almaz. Satılıncaya kadar satış işlemini tekrarlar ancak kanunun ilgili maddesi gereğince riskli bina yani yapı yıkılmış ise arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazsa Bakanlık, idare veya TOKİ tarafından bu arsa acele kamulaştırmaya konu olabilir."

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan hukuki problemlerden birinin, çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlıktaki kat maliklerine adil olmayan şartlar dayatması olduğunu ifade eden Öngören, bu durumun mülkiyet hakkı açısından ciddi sorunlar doğurduğunu söyledi.

Arsa payı dağılımının da dönüşüm sürecinde çok sayıda davaya konu olduğunu belirten Öngören, "Eski yapıda dikkate alınmayan arsa payları, dönüşüm süreciyle birlikte büyük sorunlara neden oluyor. Bu nedenle vatandaşların arsa payı düzeltme davası açma hakkının olduğunu bilmeleri gerekiyor." dedi.

Kat karşılığı inşaat projelerinde ev sahiplerinin, müteahhit tarafından sunulan sözleşmeyi çoğu zaman okumadan veya tartışmadan imzaladıklarına dikkati çeken Öngören, şunları söyledi:

"Müteahhit tarafından arsa sahiplerine sunulan sözleşmelerin müteahhidi koruyacak şekilde ve pek çok konuda arsa sahiplerinin aleyhinde düzenlendiğini de görüyoruz. Özellikle inşaat ruhsatının kaç ayda alınacağı, inşaatın kaç ayda bitirileceği yazılmadan sözleşme yapılması halinde arsa sahiplerinin müteahhidi inşaatı bir an önce bitirme konusunda zorlama olanağı ortadan kalkmaktadır. Halbuki bunlar yapılmış ve ek olarak inşaat belirtilen sürede bitirilemezse müteahhidin aylık rayiç kiranın iki katı oranında ceza ödeyeceği yazılmışsa bu inşaatın baştan konuşulan sürede bitmesi kolaylaşır."

Öngören, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin gereği gibi yapmadığı işlerden dolayı sözleşmede belirtilenden fazla tazminat ödenebileceğini belirtti.

"İnşaatın yarım kalması durumunda müteahhide verilen paralar ile daireler geri alınabilir"

Sözleşmenin feshinin talep edilmesi durumunda inşaatın tamamlanma oranının sözleşmenin ileriye veya geriye dönük feshedilmesinde belirleyici rol oynadığına dikkati çeken Öngören, ev sahiplerinin bu durumda müteahhide dava açabileceklerini belirtti.

Öngören, müteahhidin sözleşme kapsamında yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda izlenebilecek yolları şöyle açıkladı:

"Öncelikle bir dava açarak inşaat konusunda halihazır durumu tespit etmek gerekir. Sonrasında eğer inşaat gecikmişse gecikmeden dolayı kira bedelleri istenir. İnşaat, sözleşmedeki özelliklere uygun malzeme ile yapılmamışsa tazminat davası açılabilir. Müteahhit taşınma veya kira parasını ödememişse icra takibi yapılır. Eğer imar planına veya inşaat projesine aykırılık varsa inşaat sözleşmesi iptal edilir veya ortaya çıkan zarar müteahhide tazmin ettirilebilir. İnşaatın yarım kalması durumunda inşaat sözleşmesinin feshi davası açılır ve müteahhide verilen paralar ile daireler geri alınabilir."

Kentsel dönüşümde en çok arsa paylarının düzeltilmesi davası görülüyor

Kentsel dönüşümde en fazla açılan dava türünün arsa paylarının düzeltilmesi davası olduğunu belirten Öngören, bu davanın yalnızca arsa payı hatalı yazılan bağımsız bölüm malikine karşı değil binadaki bütün bağımsız bölüm sahiplerine karşı açıldığını ifade etti.

Öngören, davada herhangi bir zaman aşımı süresinin bulunmadığını ve kat mülkiyeti ya da kat irtifakı sona erene kadar dava açılabileceğini kaydetti.

Avukat Oğuz Yavuz da ev sahiplerinin başarılı bir kentsel dönüşüm için sürecin başından sonuna kadar hukuki destek almaları gerektiğini vurgulayarak, "İnşaat yapım sürecinde karşılaşılabilecek sayısız sorun var. Bu sorunlara önlem alacak şekilde sözleşme hazırlanması, yalnızca avukat değil mimar ve mühendislerden de destek alınmasıyla mümkün. Arsa sahiplerinin aralarında organize olarak uzmanlardan destek alması, sürecin çok daha güvenli ilerlemesine yardımcı olur." diye konuştu.

Dönüşüm sonrası konut tesliminde yaşanabilecek gecikmelere karşı teslim sürelerinin net şekilde belirlenmesini, aksi halde ağır cezai şartların konulmasını tavsiye ettiklerini söyleyen Yavuz, arsa sahibinin güvence olarak inşaat tamamlanmadan müteahhide tüm alacaklarını vermemesi gerektiğini, bunlara rağmen gecikme halinde müteahhide dava açılabileceğini anlattı.